空き屋物件のオーナーであれば多くの方が考える賃貸住宅化。資産運用として最もポピュラーであり最も効果的な施策ですね。
では、はじめての大家さんを目指す”あなた”が事前に抑えておかなくてはならないポイントとはどのようなものなのでしょうか?
賃貸物件12部屋を運営している私の方から解説させて頂きたいと思います。
空き屋の立地
賃貸物件へ変更しようと考えた時に最初に考えるべきは”立地”。まずは空き家のある地区の人口などをしっかり把握して今後人が入ってくれる(入居者)見込みがあるのかを見定める必要があります。
一般的に人気の立地について
・駅から近い(徒歩10分以内。5分以内だと尚良い)
・スパーやコンビニ(徒歩圏内に日用品や食品が購入できるお店がある。商業施設やショッピングモールなどあれば、尚よい。)
・病院(少子高齢化の社会において病院、とりわけ総合病院などが近くにあると体の悪い人の入居見込みから、そこで働く看護師さんなどの入居見込みまで発生します)
一般的に不人気な立地について
・お墓の前(やはり心理的に入居者はつきにくいです)
・パチンコ屋の前(人の出入りやマナーの悪い方がいる印象が根強く残っているようです)
・ラブホテルの前(空き家の多くがファミリー向けと考えるとあまり良くないです)
リフォーム代
空き家を賃貸物件に変更する場合、一般的にリフォームを行う事になります。もちろんリフォームを行わずに賃料を安くして入居者募集をする事も可能ですが、やはり入居は付きにくいです。ご予算とも関係して来ますので、必要なリフォームについて優先順を説明していきますね。
リフォームの優先順位
・クロス(まずはリビング、廊下、居室、トイレ、洗面所)の順番で考えます。もちろんリビングが綺麗であれば廊下や居室に重点をおいてのクロス張替えでも大丈夫です。
・床(クロス同様に入居希望者の目を引く場所です。玄関まわりをお洒落な床にする事で内見者の期待は膨らみます)
・水まわり(台所、トイレ、洗面所、浴室など水まわりのリフォームが一番費用がかかると言われています。ざっくりですが150~300万円の予算となります。またトイレだけ、洗面所だけ、など個別のリフォームを検討する必要もあります)
・外壁塗装(外壁塗装はかなりインパクトがあります。内見者が家を見た瞬間「お~いいじゃん」と思ってもらえるお洒落で落ち着いた色にする事で入居成約率を上げる事が可能です。ただ、外観は良いが中身が・・・とならない様にしなくてはいけません。
・玄関サッシまわり(玄関の1dayリフォームが可能です。最近では簡単に玄関を取り換える事が出来ます。予算に余裕があればぜひとも検討したい場所です。玄関は住宅の顔です)
大家としての心構え
さあ、立地の調査も行い、予算にあったリフォームも行いました。賃貸仲介会社に空き家情報を登録してもらい入居者募集も開始。実際に入居者も決まり、あなたはめでたく大家デビュー。
問題はここからです。
大家デビューで完結ではありません。入居者の方からクレームが入ったり家賃滞納が発生するかもしれません。急に雨漏りしてきたり台風で窓ガラスが割れたり。。
大家さんとして空き家を賃貸に出すと言う事はある意味経営者になる事です。自分で判断して素早く決断して行く心構えを持つべきです。
また、大家さんをサポートしてくれる「管理会社」の存在も上手く活用しましょう。「管理会社」は入居者のあっせんに関するサポートから入居後の運営に関するサポートまで幅広く対応しています。
あなたの良きパートナーになってくれるでしょう!
まとめ
本日は空き屋を賃貸に出す為の注意点について解説しました。
戸建て住宅の賃貸であれば一度入居者が入れば5~10年は入居し続けてもらえる可能性が高いく賃料が毎月振り込まれてきます。上手くいけばオーナーは特に何もする事無くお金が毎月毎月振り込まれますので非常に魅了的な状態になれます。ただそれまでには色々な予測を立てたり最悪の時にはどうするのか事前にシミュレーションを行う事も重要です。悠々自適な人生の為にがんばってみては如何でしょうか。
コメント